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Lievita il dibattito sul recupero funzionale della manifattura sud.

Lievita, con nuove proposte di intervento, il dibattito sul recupero funzionale della manifattura sud.

PREMESSA.
La Soprintendenza, i primi di questo mese di novembre, ha rilasciato il parere richiesto dal Comune, dichiarando la disponibilità a valutare le attese dello stesso ( revisione delle prescrizioni che vietano di modificare le caratteristiche architettoniche e volumetriche dell’immobile con esclusione delle destinazioni residenziali e ricettive ), a condizione che siano presentate “ dettagliate relazioni ed elaborati progettuali, utili ad illustrare i risultati che verrebbero conseguiti in termini di maggiore e migliore conservazione e valorizzazione culturale della Manifattura, con l’accoglimento della proposta”. La Soprintendenza ha confermato comunque che l’uso del Bene dovrà essere prevalentemente culturale.
Per rispondere alla Soprintendenza sembrerebbe quindi che il Comune debba necessariamente predisporre il Piano Attuativo ( deciso con la Variante approvata dal Consiglio Comunale nello scorso settembre ) con il quale dovrà definire le funzioni, queste funzioni dovranno poi essere circostanziate con un progetto architettonico che contenga appunto “ dettagliate relazioni ed elaborati progettuali, utili ad illustrare i risultati che verrebbero conseguiti in termini di maggiore e migliore conservazione e valorizzazione culturale della Manifattura, con l’accoglimento della proposta”come richiesto dalla Soprintendenza.
LA PRIMA PROPOSTA DI FONDAZIONE/COIMA
Questa proposta è stata osteggiata dalle opposizioni e ha acceso una importante dibattito nella società civile che ha sollevato dubbi, preoccupazioni, criticità nella suddetta proposta. L’Amministrazione comunale, che nei Consigli Comunali straordinari del 22 Luglio e dell’8 settembre aveva difeso a spada tratta la proposta presentata, successivamente, a seguito di proprie analisi e valutazioni, ha trasmesso una lettera a Fondazione/Coima il 12 novembre scorso ( sembra che ce ne sia stata un’altra del 9 ottobre dove esprimeva dubbi ), dove ha deciso di chiedere a Fondazione /Coima di “ apportare modifiche a tutti i documenti che costituiscono la proposta di progetto per la parte sud della Manifattura. L’amministrazione ha precisato che non si tratterà di un mero aggiornamento della proposta di febbraio 2020 bensì di una nuova proposta di finanza di progetto corredata di tutta la documentazione indispensabile alla valutazione di fattibilità e la rispondenza all’interesse pubblico'…..“La Giunta ha rilevato, come allo stato, sia presente una forte criticità che deriva dall’inserimento, nel perimetro dell’intervento, delle aree di Via del Pallone e Piazza Cittadella” si legge nello scritto del Sindaco.
“La questione si lega strettamente agli effetti che potrebbero derivare sul bilancio comunale laddove venisse a mancare una entrata significativa che è garantita al Comune dal contratto con l’ente Metro s.r.l. e che determina annualmente la diretta acquisizione di una significativa percentuale dei ricavi della gestione dei parcheggi”….. allo stesso tempo l’amministrazione ha posto dubbi anche sul COSAP ( pagamento del suolo pubblico), infatti sottolinea come “la richiesta di poter utilizzare le nuove Piazze Pubbliche senza dover pagare il COSAP, allo stato non prevista – anzi impedita – dal vigente regolamento“……e sulle autorizzazioni da garantire, il Comune ha rilevato che …“Sarebbe sciocco ignorare i problemi posti da una tempistica strettissima, condizionata da procedimenti amministrativi di cui non abbiamo la totale disponibilità”…. “Infatti, la condizione preliminare che si lega a decisioni che sfuggono alla disponibilità del Comune rende oggettivamente impraticabile la verifica del Piano Economico Finanziario da parte di professionisti esterni: non sarebbe in effetti semplice giustificare una spesa la cui utilità dipende dalla stessa presenza e attualità di una proposta di project, al momento invece preventivamente condizionata dall’esito dell’istanza di rimodulazione e precisazione“.
A fronte di queste richieste e precisazioni, Fondazione/Coima ha presentato lo scorso 24 novembre la proposta aggiornata di Project Financing corredata dalla documentazione necessaria per la relativa valutazione di fattibilità da parte dell'Amministrazione, in conformità con quanto richiesto dal Comune lo scorso 12 novembre.
LA RIMODULAZIONE DELLA PROPOSTA DI FONDAZIONE/COIMA
Le modifiche principali apportate alla proposta hanno riguardato i seguenti punti:
• demandata al futuro Piano Attuativo ogni decisione in merito all'insediamento delle nuove funzioni sugli edifici della Manifattura Sud;
• riduzione da 50 a 40 anni della durata della concessione in gestione sui parcheggi;
• previsione di un meccanismo che consenta di condividere con il Comune i ricavi dalla gestione dei parcheggi, una volta raggiunta la soglia minima di redditività legata all'investimento complessivo per la realizzazione del progetto;
• conferma dell'esclusione del Baluardo di San Paolino dalle opere interessate dagli interventi di riqualificazione oggetto del Project Financing.
• la rinuncia, da parte dei proponenti, alla preventiva acquisizione di pareri e autorizzazioni relativi alla fattibilità degli interventi sugli immobili oggetto del contributo pubblico che comportino l’insediamento di nuove funzioni.
• COIMA SGR avvierà un concorso internazionale di architettura per la selezione dei progettisti che svilupperanno il programma di riqualificazione del complesso industriale. Il processo prevederà momenti di presentazione pubblica in modo da consentire la condivisione con i cittadini, che potranno contribuire con le proprie osservazioni al processo, e potrà valorizzare ulteriormente il progetto come un esempio di eccellenza di rigenerazione urbana e un modello replicabile in altre città italiane.
CONSIDERAZIONI.
Sulla questione del Piano Attuativo vale quanto detto in premessa, a tale proposito ci chiediamo a che punto è e chi deve farlo e con il supporto di chi. Noi riteniamo che proprio a questo livello sarebbe interessante bandire un concorso internazionale di idee che definisca le nuove funzioni nel contesto di una visione condivisa della Città del terzo millennio. Fondazione/Coima invece il concorso internazionale lo prevederebbero sul progetto architettonico, all’indomani della pubblicazione del bando di gara di project financing, quindi necessariamente a valle del Piano Attuativo.
Il problema della gestione dei parcheggi ( tariffe e programmi di mobilità nell’area urbana ), sostanzialmente rimarrebbe tale e quale come nella prima proposta Fondazione/Coima, solo c’è una riduzione da 50 a 40 anni della concessione. Il Comune verrebbe chiamato ad una condivisione dei ricavi solo nel caso che sia raggiunta la soglia minima di redditività legata all'investimento complessivo per la realizzazione del progetto.
Il Baluardo sembra uscire di scena, esce dalla porta ma sembrerebbe entrare dalla finestra attraverso la concessione degli spazi per 20 eventi l’anno (?).
Rimarrebbe la passerella di collegamento alle Mura.
Tutta questa operazione di rimodulazione ha quindi PARTORITO UN TOPOLINO e paiono corrette le osservazioni del “ COMITATO UNITI PER LA MANIFATTURA” che afferma: “ in conclusione, poiché l’oggetto del project financing in questione sono solo e soltanto i parcheggi ( un singolare project financing su parcheggi esistenti !), la loro messa in discussione implica evidentemente la definitiva bocciatura del progetto; la porzione sud dell’ex Manifattura, infatti, non è oggetto del project, ma viene presa in considerazione solo come contributo che il Comune di Lucca dovrebbe versare per assicurare l’equilibrio finanziario dell’operazione (in altre parole il Comune di Lucca dovrebbe compartecipare al project con un proprio contributo, ma – anziché corrispondere tale contributo in denaro – dovrebbe cedere la proprietà della porzione sud dell’ex Manifattura).
Mentre rimane in alto mare quindi tutto quello che riguarda il complesso Manifattura sud, a parte l’edificio che verrebbe dato in locazione a Tagetik, e il ridisegno, forse, degli spazi interni.
LA PROPOSTA DI 'SiAMO LUCCA'
La componente dell’opposizione in Consiglio Comunale propone:
- un polo artistico-scolastico, con l’accorpamento delle tre sedi del Liceo Artistico ” Passaglia”, liberando così tre edifici da utilizzare per far ritornare in centro altri istituti scolastici al momento trasferiti in periferia.
- il cinema,
- un parcheggio da 800 posti,
- uffici Tagetik
- Agenzia delle Entrate.
- una galleria di arte contemporanea con annessa biblioteca,
- un cinema multifunzionale da usare anche come centro congressi o sala concerti,
- un sistema parcheggi da portare a 800 posti auto complessivi, con un sistema di silos fuori terra meccanizzati da sistemare all'interno dei volumi e quindi a basso impatto estetico
- l'ex Manifattura resti di proprietà pubblica e si apra a una prospettiva di partenariato pubblico-privato che garantisca all’investitore anche una redditività: che in questo caso si basa sulla sosta a pagamento, gli affitti alle attività e l’eventuale co-gestione degli altri servizi e dei relativi introiti. Con la Fondazione Cassa che resta interlocutore privilegiato e fa l'investimento'.
La proposta di SiAmo Lucca è interessante perché implementa il dibattito passando dalla fase dell'analisi critica a quella della proposta.
Nel merito sembra che la proposta garantisca la prescrizione dettata dalla Soprintendenza della “prevalente funzione culturale” con la previsione di scuole, biblioteche, gallerie arte, cinema.
Ciò detto si rileva che queste funzioni richiederebbero interventi di tipo “ non leggero”, chiesti dalla Soprintendenza, pari a quelli della proposta Fondazione/Coima.
Non si capisce se i parcheggi esistenti verrebbero svincolati dalla proposta Fondazione/Coima, almeno in parte, visto che se ne prevede il raddoppio ( dagli attuali circa 400 a 800 posti). E non si capisce se le tariffe resterebbero ad uso e consumo della stessa Fondazione/Coima, compreso il condizionamento delle prerogative programmatorie del Comune nell’ambito della mobilità.
Gli ulteriori 400 posti macchina poi dovrebbero essere alloggiati in silos contenuti nell’involucro degli edifici esistenti e questo configurerebbe opere di demolizione e ricostruzione ben diversi dal restauro, categoria pertinente al Bene Culturale riconosciuto. Inoltre la concentrazione di un numero così elevato di parcheggi, costituirebbe un aggravio di traffico, inquinamento, e creerebbe un effetto calamita notevole.
Per quanto riguarda i parcheggi, rteniamo che la questione potrebbe essere risolta semplicemente raddoppiando il Palatucci che, con il parcheggio Carducci verrebbe a risolvere qualsiasi problema al riguardo, naturalmente adeguatamente resi accessibili da un servizio efficiente di navette e da adeguati percorsi ciclopedonali.
QUALI ULTERIORI PROPOSTE?
E’ fondamentale recuperare questo importante complesso edilizio.
Riteniamo che la cosa migliore sarebbe che fosse bandito un concorso internazionale di idee per redigere un Piano attuativo che si fondasse su una 'visione' della Città e prendesse le mosse dai vincoli e prescrizioni della Soprintendenza, tra cui la prevalenza di funzioni culturali, riportandolo a far parte del tessuto vivo della Città, con un fondamentale apporto di “valore aggiunto”.
QUALE VALORE AGGIUNTO?
Attraverso l’allocazione di imprese quali Tagetik , e istituti quali l’Agenzia Entrate, quindi Archivi e biblioteche, laboratori incubatori di arti e mestieri, sale conferenze, Museo della Seta e della lavorazione del tabacco, Arte contemporanea, Centro Studi e museo sulle città fortificate con incorporazione del Ciscu, la cui casermetta, dove ora si trova alloggiato, potrebbe costituire un accesso dal piano della passeggiata delle Mura a tutti questi spazi espositivi e percorsi pubblici recuperati nella ex Manifattura, fino ai chiostri interni, ridisegnati con allocazione di verde, anche alberato, e quindi in Città. Uno spazio permeabile, vissuto.
Continuiamo a pensare che Fondazione e Cassa Depositi e Prestiti potrebbero essere partner del Comune nel quadro di una garantita redditività attraverso le funzioni allocate.

Claudio Pardini Cattani

Redazione - inviato in data 29/11/2020 alle ore 13.26.13 - Questo post ha 2 commenti

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COMMENTI
- @non potete - da Anonimo - inviato in data 30/11/2020 alle ore 10.25.23
Il piatto dove molti lucchesi 'sportano' è un piatto di lenticchie perchè l'operazione è a danno dei lucchesi.
Il Comune che spende per entrare in una società in quota parte di un bene che adesso possiede interamente. Roba da Cassa del Mezzogiorno. Fossi un consigliere comunale sarei bene attento a non giocarmi la casa e la macchina.


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- NON POTETE CONTINUARE A SPUTARE NELL'ULTIMO PIATTO CHE VI RESTA - da Anonimo - inviato in data 29/11/2020 alle ore 20.08.04
Mi sembra, cari lucchesi, che voi viviate su Marte. In una bolla immaginifica ed irreale. Sveglia!!! Lucca è una città in profonda crisi. Il centro viveva quasi solo di eventi e di turismo. Sappiamo benissimo che, per almeno un anno e mezzo (dal febbraio 2020 alla prossima estate) di eventi e turismo non si parlerà più. La città dimostra da decenni l'assoluta incapacità di progettare alcunché a livello culturale ed urbanistico. La redditività degli interventi edilizi è minima e le farraginose leggi italiane rendono ancor più difficile l'investire i soldi da parte dei privati. La città storica e le sue vicinanze sono costellate da ruderi, immobili degradati, pubblici e privati di cui non si sa cosa fare. Rudere di Piazzale Varanini, molino San Jacopo (Cartiera Pasquini la chiamate voi), Mercato del Carmine, Giardino di villa Bottini (indecente) e comunque sotto utilizzo anche della villa stessa, Palazzo Guinigi, Caserma Lorenzini, ex Distretto Militare di Corso Garibaldi, edificio già militare di fronte allo stesso ex Distretto Militare, fallimento devastante dei tempi di recupero dell'ala Nord della Manifattura, Manifattura Sud appunto, ex Agenzia delle Entrate, Ex Comando Militare Provinciale (via Vittorio Emanuele II), chiesa del Crocefisso (indecenza, gli affreschi cadono a pezzi), ex Istituto Giorgi, ex scuole di San Nicolao, ex Intendenza di Finanza, sotto utilizzo della recuperata cavallerizza di piazzale San Donato, ala intera del Real Collegio chiusa da anni ......questo solo dentro le Mura e si potrebbe continuare con Lucca fora (officine Lenzi, Molino Pardini, capannoni Gaddi, vecchia guardia, ex Provveditorato agli Studi di viale Barsanti e Matteucci, scalo merci della ferrovia, Stadio, Palasport ed impianti sportivi devastati ....). Una costellazione di edifici cadenti ed evidentissima incapacità di investire (ai privati rende poco il mattone) o di progettare (degli enti pubblici). Lucca ha un sistema di musei civici indecente per la città che è ed è incapace di progettare un qualsiasi museo. Le funzioni direttive ed amministrative, più che ridimensionate sono state letteralmente demolite. ASL a Pisa, Ospedale di riferimento a Pisa, Sala 118 a Viareggio, sede del Consorzio di Bonifica a Viareggio, Camera di Commercio a Pisa. Un disastro, un declino senza fine!! I giovani sono sempre meno, le nascite in calo, tra poco saremo una città di vecchi rimbambiti incapaci di badare a noi stessi. Chi lo produce il reddito per sostenere masse di vecchi??? Il virus lascerà dietro di se una scia di disoccupazione e fallimenti da far paura e solo i babbei possono pensare di risolvere il problema a suon di soldi pubblici che non ci sono e che comunque Lucca non ha il peso politico per ottenere né la capacitò progettuale di utilizzare. In mezzo a questo disastro ci resta la Fondazione CRL. Stinchi di santo? Non penso. Non sbagliano mai? No a volte sbagliano, come tutti. Però la Fondazione ha salvato le Mura, ha permesso a IMT di sopravvivere (senza la Fondazione, cari sveglioni, sarebbe stato già riassorbito dalle università pisane, diciamo dal S. Anna), ha recuperato San Francesco, San Micheletto, San Ponziano, permette alla Fondazione Ragghianti e alla sua Biblioteca di esistere. L'altra Fondazione, più piccola, ma di ottime iniziative ha recuperato la chiesa dei Servi (che se no sarebbe un altro buco nero) e il palazzetto delle esposizioni in Piazza S. Martino. Se un privato (politicamente esposto) ha messo dei soldi nel restauro di un albergo, giù critiche a tutto spiano!!

Qui si evoca Cassa Depositi e Prestiti!!! Per far cosa??!!! Un altro capolavoro come Manifattura Nord???!?! Ma via! Si discuta, si trovi un progetto condiviso, ma si proceda al più presto. Se non interviene la Fondazione la Manifattura Sud diventerà un ruderaccio pericoloso!!

Cari Lucchesi, non potete sputare nel piatto che avete davanti, anche perché non ci saranno altri piatti. O mangiar questa minestra o saltar quella finestra!! Forza sveglioni!! Fatela finita!! Avete le pezze al culo. Prendetene atto!!!


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